- Topik
29k Popularitas
14k Popularitas
59k Popularitas
3k Popularitas
8k Popularitas
5k Popularitas
10k Popularitas
46k Popularitas
151k Popularitas
- Sematkan
29k Popularitas
14k Popularitas
59k Popularitas
3k Popularitas
8k Popularitas
5k Popularitas
10k Popularitas
46k Popularitas
151k Popularitas
Penelitian proyek RWA real estat: status saat ini, contoh, dan pengembangan masa depan
Aset Dunia Nyata Properti ( RWA ) Penelitian Proyek
Aset dunia nyata bukanlah konsep baru di pasar cryptocurrency, sudah muncul sejak 2018, di mana tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas saat itu memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan pengembalian yang jelas, upaya awal ini tidak berhasil berkembang dengan baik.
Pada tahun 2022, seiring dengan peningkatan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah secara signifikan melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, mengubah obligasi pemerintah AS menjadi aset berbasis token menjadi lebih menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah mapan dan lembaga keuangan tradisional mulai mengeksplorasi RWA.
Dalam dua tahun terakhir, sejumlah kecil proyek RWA di sektor real estat muncul, bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Diskusi terkait terutama mencakup pasar real estat di Amerika Utara.
Metode Pasar Real Estat Tertokenisasi
Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Data pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara pasar real estat global yang terdaftar mencapai 2,66 triliun dolar AS.
Permintaan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi meliputi: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset. Bentuk utama dari hal ini adalah:
Tokenisasi properti di blockchain juga dapat meningkatkan transparansi aset dan pemerintahan yang lebih demokratis.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) mirip dengan Real Estate RWA dalam menyediakan peluang investasi terfragmentasi, keduanya mengurangi ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset. Namun, REIT tradisional biasanya tidak menawarkan peluang manajemen atau kepemilikan kepada investor, tetap mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, peninjauan aset, operasi, dan struktur investasi REIT memberikan kerangka acuan bagi proyek Real Estate RWA.
Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami telah memiliki pemahaman yang jelas tentang kelebihan dan kekurangan.
Keuntungan:
Kekurangan:
Proyek spesifik memiliki situasi yang berbeda dalam operasional nyata karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk.
Analisis Kasus
Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat yang representatif untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk tersebut belum diuji secara luas di pasar dalam jangka panjang.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang lebih awal, berfokus pada tokenisasi properti residensial AS untuk investasi ritel melalui Ethereum dan Gnosis chain.
RealT membeli properti dan secara hukum men-tokenisasi. Manajemen, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti dipercayakan kepada lembaga pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Jika perusahaan tersebut gagal memenuhi kewajibannya, pemegang token dapat menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti. Perlu dicatat bahwa perjanjian tidak secara paksa mengharuskan RealT terlibat dalam investasi token properti yang diluncurkan. Pengguna yang memegang token dapat menerima sewa bulanan, yang harus dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan 10% untuk biaya manajemen.
Sebagai contoh properti Montgomery, total nilainya adalah 323.020 dolar AS, dengan harga setiap token 52,10 dolar AS, total 6.200 token diterbitkan. Pendapatan sewa bulanan adalah 2.600 dolar AS, setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat keuntungan tahunan sebesar 7,35%.
RealT menyediakan 100% token ke pasar, tanpa perlu berinvestasi bersama pelanggan, mempertahankan model hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan. Ini memungkinkan tim RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan tokenisasi listing.
Namun, meskipun kepemilikan yang terdesentralisasi membantu menyebarkan risiko, itu juga membawa tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak berkelanjutan. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan pemegang token. Jika RealT memiliki kepemilikan besar atas properti, mereka akan berusaha untuk menurunkan biaya manajemen; tetapi kepemilikan yang terlalu besar akan mengurangi likuiditas token, dan pemegang saham kecil tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Di sisi lain, jika RealT memiliki kepemilikan yang sangat kecil, mereka mungkin kekurangan motivasi untuk memilih dan mengawasi lembaga manajemen, sehingga investor ritel sulit untuk melakukan pengawasan secara efektif.
Menganalisis sepuluh token properti RealT yang baru saja terjual habis, ditemukan bahwa sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, dan dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Berdasarkan data transaksi alamat dompet di jaringan utama Gnosis oleh RealT, total sewa yang didistribusikan sekitar 6 juta dolar. Biaya platform sekitar 2,5%-3% dari sewa, dengan pendapatan rata-rata selama dua tahun terakhir sekitar 150K hingga 180K dolar. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi properti, keuntungan yang diperoleh dari pendapatan sewa tidak diketahui.
Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas operasi inti, yang tidak memiliki aset properti. Real Token LLC sebagai perusahaan induk real estate juga tidak memiliki aset, yang terutama menyederhanakan prosedur hukum. Setiap properti investasi membentuk serangkaian LLC yang sesuai, yang memiliki properti dan token tertentu. Struktur ini memastikan bahwa masalah yang berkaitan dengan properti tunggal tidak mempengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl memanfaatkan arsitektur AMM untuk menjadikan aset sintetis terkait real estat tersedia di pasar. Parcl meluncurkan indeks real estat kawasan tertentu yang didasarkan pada catatan penjualan sejarah. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga properti.
Metode ini menghindari masalah hukum yang terkait dengan pembelian dan penjualan properti fisik. Meskipun tidak sepenuhnya memenuhi standar RWA, Parcl telah mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkemuka, dan saat membahas diversifikasi produk RWA real estate, hal ini patut dicatat.
Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta dolar AS. Namun, setelah beroperasi selama lebih dari satu tahun, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar AS dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Produk Parcl mudah digunakan dan cepat dalam pembaruan, penyedia harga dan desain pasar indeks sudah cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan berbagai program akuisisi pengguna. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari lembaga investasi terkenal, Parcl tetap menjaga tingkat perhatian dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang menjelajahi produk RWA real estate. Ripple mengumumkan upaya untuk mendukung pengguna dalam men-tokenisasi properti dan melakukan pinjaman hipotek. MakerDAO bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman berbasis hipotek properti. RealT juga menawarkan opsi untuk menggunakan token properti yang diterbitkannya sebagai jaminan pinjaman.
Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA properti yang patut dicatat.
Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti yang ter-tokenisasi. Pemilik properti mengajukan dokumen ke Reinno, dan setelah disetujui, mereka mendirikan perusahaan tujuan khusus di Delaware. Reinno membuat kontrak pintar untuk token properti, dan pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan pinjaman.
Jenis kedua adalah pembiayaan hipotek, pengguna dapat melakukan pembiayaan setelah membeli properti dengan hipotek bank, dan dapat men-token-kan kepemilikan untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, kemudian pelanggan membayar kembali pinjaman tersebut kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.
Reinno menggunakan model offline terpusat, pelanggan harus menyerahkan dokumen properti. Metode ini memiliki risiko yang jelas:
Risiko ini mungkin merupakan salah satu alasan proyek berhenti beroperasi. Di masa depan, RWA real estat perlu kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estat adalah konsep yang relatif baru, belum ada ukuran pasar yang jelas atau proyek unggulan yang dihasilkan. Saat ini, skala proyek yang beroperasi dan basis pengguna relatif kecil. Bidang ini memerlukan operasi yang mematuhi peraturan yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek menggunakan struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan yang terkait dengan properti sebagai target investasi untuk mengurangi risiko operasi. Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA real estat, kemajuan legislatif dan kepatuhan operasional sangat penting.
Dalam aspek legislatif, RWA real estat belum memiliki kerangka kerja yang jelas dan seragam. Berbagai lembaga di AS memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, kurangnya referensi pengaturan internasional. Hal ini menyebabkan ketidakjelasan aturan dan kekacauan proses, mengancam investor potensial dan membahayakan kelayakan jangka panjang tokenisasi real estat.
Meskipun keadaan regulasi yang kacau, banyak perusahaan keuangan dan cryptocurrency terkemuka masih mencoba RWA real estate, sejumlah proyek telah membuktikan kelayakan produk secara awal. Properti sebagai sektor penting dalam bidang investasi keuangan, kami percaya bahwa dengan perbaikan kerangka hukum yang relevan, RWA real estate akan mengalami perkembangan yang pesat.