Aplikasi Aset Dunia Nyata di pasar kripto: Fokus pada Proyek Real Estat
Konsep aset dunia nyata ( RWA ) telah memiliki sejarah bertahun-tahun di pasar kripto, dengan upaya tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas serupa sudah ada sejak 2018. Namun, karena regulasi yang belum memadai dan kurangnya keunggulan keuntungan yang jelas, upaya awal ini tidak berhasil membentuk skala yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Hal ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA lebih menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang dan institusi keuangan tradisional mulai menjelajahi bisnis RWA.
Dalam dua tahun terakhir, muncul beberapa proyek RWA real estat di pasar, yang bertujuan untuk memperluas saluran investasi real estat, memperkaya produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Artikel ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan RWA real estat serta prospek pasarnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk pasar real estat Amerika Utara, diskusi akan berfokus pada kebijakan dan lingkungan pasar terkait di Amerika Utara.
Gambaran Umum Pasar Tokenisasi Real Estat
Pasar investasi real estat memiliki skala yang besar, menyimpan banyak peluang. Menurut data penelitian pada Maret 2023, nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sedangkan total nilai pasar real estat terdaftar di dunia mencapai 2,66 triliun dolar AS.
Tujuan utama tokenisasi real estat meliputi: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset. Produk-produk ini umumnya memiliki tiga bentuk:
Pembiayaan kepemilikan properti terfragmentasi
Produk Indeks Real Estat Regional
Pinjaman dengan Jaminan Token Properti
Selain itu, pengalihan aset ke blockchain juga dapat meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) memiliki beberapa kesamaan dengan Real Asset (RWA), keduanya menurunkan ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan hak pengelolaan atau kepemilikan kepada investor, tetap menggunakan model operasi terpusat. Meskipun demikian, regulasi yang ketat dan kerangka operasional REIT dapat menjadi referensi bagi proyek RWA.
Kelebihan dan kekurangan umum dari proyek RWA properti adalah sebagai berikut:
Keuntungan:
Menurunkan ambang investasi
Meningkatkan likuiditas aset
Portofolio yang terdiversifikasi
Sederhanakan proses perdagangan
Peluang investasi global
Peningkatan transparansi
Kekurangan:
Regulasi yang tidak jelas
Perlindungan hukum kurang
Risiko teknis ada
Mekanisme penemuan harga belum matang
Biaya manajemen yang tinggi
Likuiditas masih terbatas
Analisis Kasus
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang lebih awal, terutama men-tokenisasi properti rumah di Amerika untuk investasi ritel di atas Ethereum dan Gnosis.
RealT membeli properti dan secara hukum melakukan tokenisasi, mengandalkan lembaga pihak ketiga untuk mengelola, memelihara, dan mengumpulkan sewa. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki properti. Pemegang token dapat menerima sewa rumah setiap bulan, setelah dikurangi sekitar 2,5% cadangan pemeliharaan dan sekitar 10% biaya manajemen.
Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai 323,020 dolar AS, setiap token 52,10 dolar AS, total 6,200 token. Sewa bulanan 2,600 dolar AS, setelah dikurangi biaya 622 dolar AS, laba bersih bulanan 1,978 dolar AS. Dividen tahunan per token 3,83 dolar AS, tingkat pengembalian tahunan 7,35%.
RealT menyediakan 100% token untuk pasar, tanpa perlu investasi bersama, menjaga model operasi risiko rendah. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan RealT mengenakan biaya tokenisasi sebesar 2%. Ini memungkinkan RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan tokenisasi.
Namun, kepemilikan terdistribusi juga membawa tantangan. Proporsi kepemilikan investor yang terlalu rendah dapat menyebabkan biaya manajemen yang terlalu tinggi. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan investor. Proporsi kepemilikan RealT yang terlalu tinggi akan mengurangi likuiditas, sedangkan yang terlalu rendah akan kekurangan dorongan pengawasan.
Analisis terhadap 10 properti yang terjual habis terbaru dari RealT menunjukkan bahwa sekitar 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500-2000 dolar, dan 1% lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah menciptakan peluang investasi properti untuk ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar.
Berdasarkan data transaksi dari jaringan operasi utama Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform sekitar 2,5%-3% dari sewa, dengan pendapatan sekitar 15-18 ribu dolar dalam dua tahun terakhir. Namun, tingkat keterlibatan RealT dalam investasi properti tidak jelas, sehingga keuntungan spesifik yang diperoleh dari sewa tidak dapat diketahui.
Struktur perusahaan RealT terdiri dari: entitas operasional inti Real Token Inc., induk perusahaan real estate Real Token LLC, serta serangkaian LLC yang didirikan untuk setiap properti investasi. Struktur ini dirancang untuk mengisolasi risiko hukum dan keuangan dari masing-masing properti.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl menyediakan aset sintetis terkait real estat melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan indeks real estat regional yang berdasarkan pada catatan penjualan. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga rumah.
Metode ini menghindari masalah hukum yang terkait dengan jual beli properti yang sebenarnya. Meskipun tidak sepenuhnya sesuai dengan definisi standar, Parcl telah mendapatkan investasi dari lembaga terkenal seperti Coinbase, yang patut diperhatikan dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA properti.
Parcl diluncurkan di jaringan uji Solana pada Mei 2022, saat ini TVL sekitar 16 juta dolar AS. Namun, setelah lebih dari satu tahun operasi, perhatian terhadapnya masih rendah, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar AS dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Meskipun produk mudah digunakan dan iterasi cepat, desain indeks matang, serta tim aktif mempromosikan, Parcl masih belum mendapatkan perhatian dan pangsa pasar yang tinggi. Ini menunjukkan bahwa pasar kripto masih memiliki keterbatasan dalam penerimaan produk indeks real estat.
Reinno
Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA di bidang real estat yang patut dicatat.
Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi. Setelah pemilik mengajukan dokumen properti, Reinno akan membuat perusahaan SPV di Delaware untuk menciptakan token kontrak pintar untuk properti tersebut. Pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan untuk meminjam.
Kedua adalah produk pembiayaan hipotek. Setelah pengguna membeli rumah dengan pinjaman bank, mereka dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk membiayai, digunakan untuk melunasi pinjaman bank, kemudian membayar kembali kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.
Reinno mengoperasikan model offline terpusat, yang memiliki risiko yang jelas:
Sebagai penyedia layanan tokenisasi dan bukan sebagai pemberi pinjaman, sulit untuk menggugat peminjam yang wanprestasi.
Kurangnya kerangka hukum yang lengkap untuk melindungi pemberi pinjaman dalam pembiayaan token yang terfragmentasi.
Tidak dapat secara efektif mencegah pemilik rumah menjual rumah setelah meminjam atau berhenti membayar pinjaman bank.
Risiko-risiko ini mungkin menjadi salah satu alasan proyek berhenti beroperasi, di masa depan RWA real estat memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk mengatasi masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estat masih berada di tahap awal, belum ada skala pasar yang jelas atau proyek terkemuka. Saat ini, skala proyek yang beroperasi dan basis pengguna relatif kecil. Bidang ini memerlukan operasional yang patuh pada peraturan yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek menggunakan struktur perusahaan yang memisahkan risiko atau memilih produk keuangan derivatif untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA real estat, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional tetap sangat penting.
Dalam hal regulasi, RWA real estat belum memiliki kerangka kerja yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga regulasi di AS memiliki perbedaan dalam pengklasifikasian token, dan kerangka regulasi internasional juga tidak ada. Keadaan kebingungan ini mengancam investor potensial dan mempengaruhi kelayakan jangka panjang tokenisasi properti.
Meskipun demikian, banyak perusahaan keuangan dan enkripsi terkemuka tetap aktif mengeksplorasi RWA properti, dengan beberapa proyek telah memvalidasi kelayakan produk secara awal. Sebagai sektor penting dalam bidang investasi keuangan, dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum yang relevan, RWA properti diharapkan akan mengalami perkembangan yang cepat.
Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.
7 Suka
Hadiah
7
2
Posting ulang
Bagikan
Komentar
0/400
PumpDetector
· 22jam yang lalu
sudah memanggil pergerakan pasar sejak mt gox... smart money tahu kemana arah ini.
Lihat AsliBalas0
MoneyBurner
· 22jam yang lalu
Ada cara baru untuk play people for suckers lagi? Masih jebakan dengan cangkang RWA~ Mereka yang sudah mengalami gelombang tahun 18 pasti mengerti
Tokenisasi Aset Properti: Peluang dan Tantangan di Bidang RWA yang Baru
Aplikasi Aset Dunia Nyata di pasar kripto: Fokus pada Proyek Real Estat
Konsep aset dunia nyata ( RWA ) telah memiliki sejarah bertahun-tahun di pasar kripto, dengan upaya tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas serupa sudah ada sejak 2018. Namun, karena regulasi yang belum memadai dan kurangnya keunggulan keuntungan yang jelas, upaya awal ini tidak berhasil membentuk skala yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Hal ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA lebih menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang dan institusi keuangan tradisional mulai menjelajahi bisnis RWA.
Dalam dua tahun terakhir, muncul beberapa proyek RWA real estat di pasar, yang bertujuan untuk memperluas saluran investasi real estat, memperkaya produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Artikel ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan RWA real estat serta prospek pasarnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk pasar real estat Amerika Utara, diskusi akan berfokus pada kebijakan dan lingkungan pasar terkait di Amerika Utara.
Gambaran Umum Pasar Tokenisasi Real Estat
Pasar investasi real estat memiliki skala yang besar, menyimpan banyak peluang. Menurut data penelitian pada Maret 2023, nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sedangkan total nilai pasar real estat terdaftar di dunia mencapai 2,66 triliun dolar AS.
Tujuan utama tokenisasi real estat meliputi: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset. Produk-produk ini umumnya memiliki tiga bentuk:
Selain itu, pengalihan aset ke blockchain juga dapat meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) memiliki beberapa kesamaan dengan Real Asset (RWA), keduanya menurunkan ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan hak pengelolaan atau kepemilikan kepada investor, tetap menggunakan model operasi terpusat. Meskipun demikian, regulasi yang ketat dan kerangka operasional REIT dapat menjadi referensi bagi proyek RWA.
Kelebihan dan kekurangan umum dari proyek RWA properti adalah sebagai berikut:
Keuntungan:
Kekurangan:
Analisis Kasus
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang lebih awal, terutama men-tokenisasi properti rumah di Amerika untuk investasi ritel di atas Ethereum dan Gnosis.
RealT membeli properti dan secara hukum melakukan tokenisasi, mengandalkan lembaga pihak ketiga untuk mengelola, memelihara, dan mengumpulkan sewa. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki properti. Pemegang token dapat menerima sewa rumah setiap bulan, setelah dikurangi sekitar 2,5% cadangan pemeliharaan dan sekitar 10% biaya manajemen.
Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai 323,020 dolar AS, setiap token 52,10 dolar AS, total 6,200 token. Sewa bulanan 2,600 dolar AS, setelah dikurangi biaya 622 dolar AS, laba bersih bulanan 1,978 dolar AS. Dividen tahunan per token 3,83 dolar AS, tingkat pengembalian tahunan 7,35%.
RealT menyediakan 100% token untuk pasar, tanpa perlu investasi bersama, menjaga model operasi risiko rendah. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan RealT mengenakan biaya tokenisasi sebesar 2%. Ini memungkinkan RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan tokenisasi.
Namun, kepemilikan terdistribusi juga membawa tantangan. Proporsi kepemilikan investor yang terlalu rendah dapat menyebabkan biaya manajemen yang terlalu tinggi. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan investor. Proporsi kepemilikan RealT yang terlalu tinggi akan mengurangi likuiditas, sedangkan yang terlalu rendah akan kekurangan dorongan pengawasan.
Analisis terhadap 10 properti yang terjual habis terbaru dari RealT menunjukkan bahwa sekitar 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500-2000 dolar, dan 1% lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah menciptakan peluang investasi properti untuk ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar.
Berdasarkan data transaksi dari jaringan operasi utama Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform sekitar 2,5%-3% dari sewa, dengan pendapatan sekitar 15-18 ribu dolar dalam dua tahun terakhir. Namun, tingkat keterlibatan RealT dalam investasi properti tidak jelas, sehingga keuntungan spesifik yang diperoleh dari sewa tidak dapat diketahui.
Struktur perusahaan RealT terdiri dari: entitas operasional inti Real Token Inc., induk perusahaan real estate Real Token LLC, serta serangkaian LLC yang didirikan untuk setiap properti investasi. Struktur ini dirancang untuk mengisolasi risiko hukum dan keuangan dari masing-masing properti.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl menyediakan aset sintetis terkait real estat melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan indeks real estat regional yang berdasarkan pada catatan penjualan. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga rumah.
Metode ini menghindari masalah hukum yang terkait dengan jual beli properti yang sebenarnya. Meskipun tidak sepenuhnya sesuai dengan definisi standar, Parcl telah mendapatkan investasi dari lembaga terkenal seperti Coinbase, yang patut diperhatikan dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA properti.
Parcl diluncurkan di jaringan uji Solana pada Mei 2022, saat ini TVL sekitar 16 juta dolar AS. Namun, setelah lebih dari satu tahun operasi, perhatian terhadapnya masih rendah, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar AS dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Meskipun produk mudah digunakan dan iterasi cepat, desain indeks matang, serta tim aktif mempromosikan, Parcl masih belum mendapatkan perhatian dan pangsa pasar yang tinggi. Ini menunjukkan bahwa pasar kripto masih memiliki keterbatasan dalam penerimaan produk indeks real estat.
Reinno
Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA di bidang real estat yang patut dicatat.
Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi. Setelah pemilik mengajukan dokumen properti, Reinno akan membuat perusahaan SPV di Delaware untuk menciptakan token kontrak pintar untuk properti tersebut. Pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan untuk meminjam.
Kedua adalah produk pembiayaan hipotek. Setelah pengguna membeli rumah dengan pinjaman bank, mereka dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk membiayai, digunakan untuk melunasi pinjaman bank, kemudian membayar kembali kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.
Reinno mengoperasikan model offline terpusat, yang memiliki risiko yang jelas:
Risiko-risiko ini mungkin menjadi salah satu alasan proyek berhenti beroperasi, di masa depan RWA real estat memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk mengatasi masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estat masih berada di tahap awal, belum ada skala pasar yang jelas atau proyek terkemuka. Saat ini, skala proyek yang beroperasi dan basis pengguna relatif kecil. Bidang ini memerlukan operasional yang patuh pada peraturan yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek menggunakan struktur perusahaan yang memisahkan risiko atau memilih produk keuangan derivatif untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA real estat, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional tetap sangat penting.
Dalam hal regulasi, RWA real estat belum memiliki kerangka kerja yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga regulasi di AS memiliki perbedaan dalam pengklasifikasian token, dan kerangka regulasi internasional juga tidak ada. Keadaan kebingungan ini mengancam investor potensial dan mempengaruhi kelayakan jangka panjang tokenisasi properti.
Meskipun demikian, banyak perusahaan keuangan dan enkripsi terkemuka tetap aktif mengeksplorasi RWA properti, dengan beberapa proyek telah memvalidasi kelayakan produk secara awal. Sebagai sektor penting dalam bidang investasi keuangan, dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum yang relevan, RWA properti diharapkan akan mengalami perkembangan yang cepat.