不動産の実世界資産(RWA)プロジェクト研究

リアルワールドアセットは暗号通貨市場において新しい概念ではなく、2018年にはすでに登場していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行は、今日のRWAの概念と多くの類似点があります。しかし、規制の不備や明確なリターンの優位性が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟しませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられると、国債の利回りは暗号業界のステーブルコインの貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってより魅力的です。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関はRWAの探索を始めています。

近年、少数の不動産RWAプロジェクトが登場し、不動産投資市場の拡大、投資商品の多様化、投資の敷居を下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、及び潜在的な市場について探ります。関連する議論は主に北米の不動産市場に関わります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場のコアニーズには、より多様で柔軟な投資商品を創出し、より幅広い投資家を惹きつけ、資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。主な表現形式には:

1. フラグメンテーション不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産インデックス商品
3. 不動産トークン担保ローン

不動産のトークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと同様に、断片的な投資機会を提供し、投資のハードルを下げ、資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの資産審査、運営、および投資構造は、不動産RWAプロジェクトに参考となる枠組みを提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、その長所と短所について明確な理解を得ました。

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 資産の流動性を向上させる
• 資産価値と収益率を向上させる
• クロスボーダー投資の簡素化
• 透明性の向上

短所：

• 規制が不明確
• 法律リスク
• 運営コストが高い
• 技術リスク
• 流動性リスク

具体的なプロジェクトは、管理および製品の方法が異なるため、実際の運営で直面する状況はさまざまです。

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ケーススタディ

本章では、3つの代表的な不動産RWAプロジェクトを分析します。これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、製品は長期間にわたる広範な市場検証を受けていないことに注意が必要です。

リアルティ

RealTは2019年に立ち上げられ、アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家向けに提供する最初の不動産RWAプロジェクトの一つです。EthereumとGnosisチェーンを通じて行われます。

RealTは不動産を購入し、法的にトークン化します。不動産の管理、維持、家賃の徴収は第三者機関に委託されます。費用を差し引いた後、家賃はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に分離されています。その会社がデフォルトした場合、トークン保有者は他の会社に不動産の管理を指定することができます。注目すべきは、協定はRealTが提供する不動産トークンへの投資に参加することを強制していないことです。ユーザーはトークンを保有することで毎月家賃を分配されますが、約2.5%の維持予備金と10%の管理費が差し引かれます。

モンゴメリーのある不動産を例にとると、総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200個発行されます。毎月の賃貸収入は2,600ドルで、622ドルの運営および管理費を差し引いた後、純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年利回りは7.35%です。

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RealTは市場に100%のトークンを提供し、顧客と共同投資することなく、ほぼ無リスクのモデルを維持しています。管理機関は賃料から8%を取り、維持費から残りを取り、投資プラットフォームはトークン化、管理機関の選定、監督のために2%の手数料のみを徴収します。これにより、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化して上場することに専念できます。

しかし、分散所有権はリスクを分散するのに役立つ一方で、課題ももたらします。投資家が投資比率を過小にすると、会社の管理コストが持続不可能になる可能性があります。RealTとトークン保有者の間には利害の対立が存在するかもしれません。RealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、管理コストを削減しようとするでしょう。しかし、持株が過剰になるとトークンの流動性が減少し、小株主は監視責任を果たさなくなります。一方、RealTが極少の持株を持っている場合、管理機関を選定し監視する動機が欠ける可能性があり、小口投資家は効果的に監視することが難しくなります。

RealTの最新の完売した10の不動産トークンを分析した結果、ほとんどの不動産はデトロイトに位置し、約500人のトークン保有者がいることがわかりました。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。90%の投資家は500ドル未満を投資し、9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTが一定の程度で小口投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

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RealTがGnosisの主要運営ネットワークのウォレットアドレス取引データに基づいて、合計で約600万ドルの家賃が分配されました。プラットフォーム手数料は家賃の約2.5%-3%で、過去2年間の平均収入は約15万ドルから18万ドルです。しかし、RealTが不動産投資に強制参加していないため、家賃収入から得られる利益は不明です。

会社の構造を見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これがコアオペレーションエンティティとして機能しますが、不動産資産は保有していません。Real Token LLCは不動産会社の親会社ですが、資産は保有せず、主に法的手続きを簡素化することを目的としています。各投資不動産にはそれぞれのシリーズLLCが設立され、特定の不動産とトークンを保有します。この構造により、単一の不動産の問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えることはありません。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づく特定地域の不動産インデックスを発表しました。投資家は不動産価格の動向に投機できます。

この方法は、実際の不動産売買に関する法的問題を回避します。RWA基準には完全には準拠していませんが、Parclは多くの著名な企業からの投資を受けており、不動産RWA商品の多様化について議論する際に注目に値します。

Parclテストネットは2022年5月にSolanaで立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、運営が1年以上経過したにもかかわらず、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザー数は50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、価格提供者やインデックス市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、Parclチームはさまざまなユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点と著名な投資機関の支援があるにもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の関心とシェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量は限られています。これは、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎え入れる準備がまだ整っていないことを示しているかもしれません。

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) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も不動産RWA製品を探求しています。Rippleは、ユーザーが不動産をトークン化し、抵当貸付を行うことをサポートする試みを発表しました。MakerDAOはRobinlandと提携して不動産担保貸付を支援しています。RealTも、発行した不動産トークンをローンの担保として使用するオプションを提供しています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトで、市場にあまり痕跡を残していませんが、注目すべき2つの不動産RWA関連製品を導入しました。

最初のサービスは、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者は書類をReinnoに提出し、承認された後にデラウェア州に特別目的会社を設立します。Reinnoは不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として使用できます。

第二の方法は住宅ローンによる資金調達です。ユーザーが銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、顧客はその後、固定金利で契約に対してそのローンを返済します。

Reinnoは集中型オフラインモードを採用しており、顧客は不動産書類を提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります:

1. 借り手がデフォルトした場合、Reinnoは貸し手ではなくトークン化サービスプロバイダーとして、借り手を訴えることは困難です。
2. 貸し手と借り手の直接契約が不足しており、特に断片化した不動産トークンファイナンスの背景において、貸し手を保護するための適切な法的枠組みが欠けています。
3. 不動産所有者が借入後に住宅を売却するか、銀行への返済を停止すると、所有権の移転が発生する可能性があり、Reinnoはこの「二重支払い」行為を防ぐことが難しい。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つである可能性があります。将来的に不動産RWAは、これらの問題を解決するためにより成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産RWAは比較的新しい概念であり、明確な市場規模やリーダープロジェクトはまだ確立されていません。現在の運営プロジェクトの規模とユーザーベースは比較的小さいです。この分野では厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク分離の企業構造を採用するか、不動産関連の金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

立法の面では、不動産RWAに対する明確で統一されたフレームワークがまだ確立されていません。アメリカの異なる機関間でトークンの分類に関する意見の相違があり、国際的な規制の参考が不足しています。これにより、ルールが不明確でプロセスが混乱し、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を脅かしています。

規制状況が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な金融および暗号通貨企業が不動産RWAの試みを続けており、少数のプロジェクトが製品の実現可能性を初めて証明しています。不動産は金融投資分野の重要なセクターであり、関連法令が整備されるにつれて、不動産RWAは急速に発展することが期待されています。

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