Aplicação de ativos do mundo real no mercado de criptomoedas: foco em projetos imobiliários
O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) já tem muitos anos de história no mercado de criptomoedas, com tentativas de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança já em 2018. No entanto, devido à regulação inadequada e à falta de vantagens de rendimento claras, essas tentativas iniciais não conseguiram formar uma escala madura.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no mercado de criptomoedas. Isso tornou a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos do mundo real (RWA) mais atraente para a indústria de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar negócios de RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado, com o objetivo de expandir os canais de investimento em imóveis, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este artigo realizará uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do RWA imobiliário e as perspectivas de mercado. Como esses projetos se concentram principalmente no mercado imobiliário da América do Norte, a discussão se concentrará nas políticas e no ambiente de mercado relacionados na América do Norte.
Visão geral do mercado de tokenização imobiliária
O mercado de investimento imobiliário tem uma escala enorme e contém ricas oportunidades. De acordo com dados de pesquisa de março de 2023, o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atinge 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor total do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos da tokenização imobiliária incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair uma gama mais ampla de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos. Esses produtos têm principalmente três formas:
Financiamento de propriedade fracionada
Produtos de índice imobiliário regional
Empréstimo colateralizado por tokens imobiliários
Além disso, a tokenização de propriedades pode aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) têm algumas semelhanças com os Ativos Reais Imobiliários (RWA), ambos diminuindo a barreira de entrada para investimento e aumentando a liquidez. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem direitos de gestão ou propriedade aos investidores, continuando a adotar um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a rigorosa regulamentação e o quadro operacional dos REIT podem servir de referência para projetos de RWA imobiliários.
As vantagens e desvantagens gerais dos projetos RWA de imóveis são as seguintes:
Vantagens:
Reduzir o limiar de investimento
Aumentar a liquidez dos ativos
Portfólio de investimento diversificado
Simplificar o processo de negociação
Oportunidades de investimento global
Aumento da transparência
Desvantagens:
Regulação não clara
Falta de proteção legal
Existem riscos técnicos
Mecanismo de descoberta de preços imaturo
O custo de gestão é elevado
A liquidez ainda é limitada
Análise de Caso
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, com foco na tokenização de propriedades residenciais nos EUA para investimento de retalho nas redes Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis e tokeniza-os de acordo com a lei, delegando a gestão e manutenção a instituições terceiras e à cobrança de aluguéis. O aluguel, após a dedução de despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas é legalmente independente da empresa que possui o imóvel. Os detentores de tokens podem receber mensalmente o aluguel da propriedade, com uma dedução de cerca de 2,5% para uma reserva de manutenção e cerca de 10% para taxas de gestão.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, com um valor total de 323,020 dólares, cada token a 52,10 dólares, totalizando 6,200 tokens. O aluguel mensal é de 2,600 dólares, após a dedução de 622 dólares em despesas, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares. O dividendo anual por token é de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, sem necessidade de co-investimento, mantendo um modelo de operação de baixo risco. A entidade gestora retira 8% do aluguel, enquanto a RealT cobra 2% de taxa de tokenização. Isso permite que a RealT se concentre na busca por imóveis qualificados e na tokenização.
No entanto, a descentralização da propriedade também traz desafios. A baixa participação acionária dos investidores pode resultar em custos de gestão elevados. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os investidores. Uma alta participação acionária da RealT pode reduzir a liquidez, enquanto uma participação muito baixa pode faltar motivação para supervisão.
A análise dos 10 imóveis vendidos da RealT mostra que cerca de 90% dos investidores investiram menos de 500 dólares, 9% investiram entre 500 e 2000 dólares, e 1% investiram mais do que esse valor. Isso indica que a RealT criou, até certo ponto, oportunidades de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado.
De acordo com os dados de transação da rede principal Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em rendas. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% da renda, com uma receita aproximada de 15-18 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, o grau de participação da RealT em investimentos imobiliários não é claro, portanto, os lucros específicos obtidos com as rendas não podem ser determinados.
A estrutura da empresa RealT inclui: a entidade operacional central Real Token Inc., a empresa-mãe do setor imobiliário Real Token LLC, e uma série de LLCs estabelecidas para cada propriedade de investimento. Esta estrutura visa isolar os riscos financeiros e legais de cada propriedade.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Parcl fornece ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM. Parcl lançou um índice imobiliário regional baseado em históricos de vendas. Os investidores podem especular sobre as tendências dos preços das casas.
Esta abordagem evita os problemas legais envolvidos na compra e venda de imóveis. Embora não se encaixe totalmente na definição padrão, a Parcl recebeu investimentos de instituições conhecidas como a Coinbase, o que merece atenção ao discutir a diversificação de produtos RWA em imóveis.
Parcl foi lançado na rede de testes Solana em maio de 2022, com um TVL de cerca de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, a atenção ainda é baixa, com um volume diário de negociações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.
Apesar de o produto ser fácil de usar e ter uma iteração rápida, com um design de índice maduro e uma equipe que promove ativamente, a Parcl ainda não obteve uma alta atenção e participação no mercado. Isso indica, até certo ponto, que a aceitação do mercado de criptomoedas para produtos de índice imobiliário ainda é limitada.
Reinno
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem ser mencionados.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Após o proprietário submeter os documentos da propriedade, a Reinno criará uma empresa SPV no Delaware, para criar tokens de contrato inteligente para a propriedade. O proprietário pode usar os tokens como garantia para empréstimos.
O segundo é um produto de financiamento de hipoteca. Após os usuários adquirirem uma casa com um empréstimo bancário, podem tokenizar a propriedade para financiar, a fim de pagar o empréstimo bancário, e depois reembolsar ao protocolo a uma taxa de juro fixa.
Reinno adota um modelo de operação centralizado offline, apresentando riscos evidentes:
Como prestador de serviços de tokenização em vez de credor, é difícil processar mutuários inadimplentes.
Falta de um quadro legal completo que proteja os credores de financiamento de tokens fragmentados.
Não é possível impedir efetivamente o proprietário de vender a casa após contrair o empréstimo ou de parar de reembolsar o empréstimo bancário.
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto; no futuro, os RWA imobiliários precisarão de uma estrutura legal mais madura para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda está em uma fase inicial, sem um tamanho de mercado claro ou projetos líderes. Atualmente, a escala dos projetos em operação e a base de usuários são relativamente pequenas. Este campo requer uma operação de conformidade rigorosa e uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam estruturas corporativas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros derivados para reduzir os riscos operacionais. Mas para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional ainda são indispensáveis.
No que diz respeito à regulação, ainda não existe um quadro claro e consistente para os RWA imobiliários. As diversas entidades reguladoras dos EUA têm divergências na classificação dos tokens, e não há um quadro regulatório internacional. Este estado de confusão ameaça os investidores potenciais e afeta a viabilidade a longo prazo da tokenização de imóveis.
Apesar disso, muitas empresas financeiras e de encriptação conhecidas continuam a explorar ativamente o RWA imobiliário, com alguns projetos já a validar preliminarmente a viabilidade do produto. Como um setor importante no campo dos investimentos financeiros, com a criação e aprimoramento do quadro legal relevante, o RWA imobiliário tem potencial para um rápido desenvolvimento.
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PumpDetector
· 08-10 18:41
tem chamado movimentos de mercado desde o mt gox... dinheiro inteligente sabe para onde isto está a ir
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MoneyBurner
· 08-10 18:41
Outra nova forma de fazer as pessoas de parvas? Ainda com uma armadilha de RWA~ Os velhos que passaram pela onda de 18 anos já entendem
Tokenização de ativos imobiliários: um novo campo RWA repleto de oportunidades e desafios
Aplicação de ativos do mundo real no mercado de criptomoedas: foco em projetos imobiliários
O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) já tem muitos anos de história no mercado de criptomoedas, com tentativas de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança já em 2018. No entanto, devido à regulação inadequada e à falta de vantagens de rendimento claras, essas tentativas iniciais não conseguiram formar uma escala madura.
Em 2022, com o aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no mercado de criptomoedas. Isso tornou a tokenização dos títulos do governo dos EUA como ativos do mundo real (RWA) mais atraente para a indústria de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar negócios de RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado, com o objetivo de expandir os canais de investimento em imóveis, diversificar os produtos de investimento e reduzir as barreiras de entrada. Este artigo realizará uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do RWA imobiliário e as perspectivas de mercado. Como esses projetos se concentram principalmente no mercado imobiliário da América do Norte, a discussão se concentrará nas políticas e no ambiente de mercado relacionados na América do Norte.
Visão geral do mercado de tokenização imobiliária
O mercado de investimento imobiliário tem uma escala enorme e contém ricas oportunidades. De acordo com dados de pesquisa de março de 2023, o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atinge 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor total do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
Os principais objetivos da tokenização imobiliária incluem: criar produtos de investimento mais diversificados e flexíveis, atrair uma gama mais ampla de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos. Esses produtos têm principalmente três formas:
Além disso, a tokenização de propriedades pode aumentar a transparência dos ativos e a democracia na governança.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) têm algumas semelhanças com os Ativos Reais Imobiliários (RWA), ambos diminuindo a barreira de entrada para investimento e aumentando a liquidez. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem direitos de gestão ou propriedade aos investidores, continuando a adotar um modelo de operação centralizado. Apesar disso, a rigorosa regulamentação e o quadro operacional dos REIT podem servir de referência para projetos de RWA imobiliários.
As vantagens e desvantagens gerais dos projetos RWA de imóveis são as seguintes:
Vantagens:
Desvantagens:
Análise de Caso
RealT
A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, com foco na tokenização de propriedades residenciais nos EUA para investimento de retalho nas redes Ethereum e Gnosis.
A RealT compra imóveis e tokeniza-os de acordo com a lei, delegando a gestão e manutenção a instituições terceiras e à cobrança de aluguéis. O aluguel, após a dedução de despesas, é distribuído aos detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas é legalmente independente da empresa que possui o imóvel. Os detentores de tokens podem receber mensalmente o aluguel da propriedade, com uma dedução de cerca de 2,5% para uma reserva de manutenção e cerca de 10% para taxas de gestão.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, com um valor total de 323,020 dólares, cada token a 52,10 dólares, totalizando 6,200 tokens. O aluguel mensal é de 2,600 dólares, após a dedução de 622 dólares em despesas, o lucro líquido mensal é de 1,978 dólares. O dividendo anual por token é de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.
A RealT oferece 100% de tokens ao mercado, sem necessidade de co-investimento, mantendo um modelo de operação de baixo risco. A entidade gestora retira 8% do aluguel, enquanto a RealT cobra 2% de taxa de tokenização. Isso permite que a RealT se concentre na busca por imóveis qualificados e na tokenização.
No entanto, a descentralização da propriedade também traz desafios. A baixa participação acionária dos investidores pode resultar em custos de gestão elevados. Pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os investidores. Uma alta participação acionária da RealT pode reduzir a liquidez, enquanto uma participação muito baixa pode faltar motivação para supervisão.
A análise dos 10 imóveis vendidos da RealT mostra que cerca de 90% dos investidores investiram menos de 500 dólares, 9% investiram entre 500 e 2000 dólares, e 1% investiram mais do que esse valor. Isso indica que a RealT criou, até certo ponto, oportunidades de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado.
De acordo com os dados de transação da rede principal Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em rendas. As taxas da plataforma são cerca de 2,5%-3% da renda, com uma receita aproximada de 15-18 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, o grau de participação da RealT em investimentos imobiliários não é claro, portanto, os lucros específicos obtidos com as rendas não podem ser determinados.
A estrutura da empresa RealT inclui: a entidade operacional central Real Token Inc., a empresa-mãe do setor imobiliário Real Token LLC, e uma série de LLCs estabelecidas para cada propriedade de investimento. Esta estrutura visa isolar os riscos financeiros e legais de cada propriedade.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Parcl fornece ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM. Parcl lançou um índice imobiliário regional baseado em históricos de vendas. Os investidores podem especular sobre as tendências dos preços das casas.
Esta abordagem evita os problemas legais envolvidos na compra e venda de imóveis. Embora não se encaixe totalmente na definição padrão, a Parcl recebeu investimentos de instituições conhecidas como a Coinbase, o que merece atenção ao discutir a diversificação de produtos RWA em imóveis.
Parcl foi lançado na rede de testes Solana em maio de 2022, com um TVL de cerca de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, a atenção ainda é baixa, com um volume diário de negociações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.
Apesar de o produto ser fácil de usar e ter uma iteração rápida, com um design de índice maduro e uma equipe que promove ativamente, a Parcl ainda não obteve uma alta atenção e participação no mercado. Isso indica, até certo ponto, que a aceitação do mercado de criptomoedas para produtos de índice imobiliário ainda é limitada.
Reinno
Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem ser mencionados.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Após o proprietário submeter os documentos da propriedade, a Reinno criará uma empresa SPV no Delaware, para criar tokens de contrato inteligente para a propriedade. O proprietário pode usar os tokens como garantia para empréstimos.
O segundo é um produto de financiamento de hipoteca. Após os usuários adquirirem uma casa com um empréstimo bancário, podem tokenizar a propriedade para financiar, a fim de pagar o empréstimo bancário, e depois reembolsar ao protocolo a uma taxa de juro fixa.
Reinno adota um modelo de operação centralizado offline, apresentando riscos evidentes:
Esses riscos podem ser uma das razões para a interrupção das operações do projeto; no futuro, os RWA imobiliários precisarão de uma estrutura legal mais madura para resolver esses problemas.
Conclusão
O RWA imobiliário ainda está em uma fase inicial, sem um tamanho de mercado claro ou projetos líderes. Atualmente, a escala dos projetos em operação e a base de usuários são relativamente pequenas. Este campo requer uma operação de conformidade rigorosa e uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam estruturas corporativas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros derivados para reduzir os riscos operacionais. Mas para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, o progresso legislativo e a conformidade operacional ainda são indispensáveis.
No que diz respeito à regulação, ainda não existe um quadro claro e consistente para os RWA imobiliários. As diversas entidades reguladoras dos EUA têm divergências na classificação dos tokens, e não há um quadro regulatório internacional. Este estado de confusão ameaça os investidores potenciais e afeta a viabilidade a longo prazo da tokenização de imóveis.
Apesar disso, muitas empresas financeiras e de encriptação conhecidas continuam a explorar ativamente o RWA imobiliário, com alguns projetos já a validar preliminarmente a viabilidade do produto. Como um setor importante no campo dos investimentos financeiros, com a criação e aprimoramento do quadro legal relevante, o RWA imobiliário tem potencial para um rápido desenvolvimento.