Gayrimenkul Gerçek Dünya Varlıkları(RWA) Proje Araştırması

Gerçek dünya varlıkları, kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir; 2018 yılında ortaya çıkmıştır. O dönemde varlık tokenleştirme ve menkul kıymet tokeni ihraç etme, günümüzdeki RWA kavramıyla birçok benzerlik göstermektedir. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle, bu erken dönem denemeleri olgunlaşmamıştır.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla, devlet tahvili getirileri kripto sektöründeki stablecoin kredi oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için daha cazip hale gelmiştir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, gayrimenkul RWA projelerinin sayısı az da olsa artmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve yatırım eşiklerini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile inceleyecek, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajlarını ve dezavantajlarını, ayrıca potansiyel pazarını araştıracaktır. İlgili tartışmalar, Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına odaklanmaktadır.

Tokenleşmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasası değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasası ise 2.66 trilyon dolar.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talepleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı yelpazesini çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Başlıca ifade biçimleri şunlardır:

1. Parçalı Gayrimenkul Mülkiyeti Finansmanı
2. Belirli Alan Gayrimenkul Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Token Teminatlı Kredi

Gayrimenkul tokenleştirilmesi, varlıkların şeffaflığını ve yönetişim demokratikliğini artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sağlama konusunda benzerlik göstererek, yatırım eşiğini düşürmekte ve varlık likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, REIT'lerin varlık inceleme, işletme ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projeleri için bir referans çerçevesi sunmaktadır.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, avantaj ve dezavantajlarını net bir şekilde anladık.

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Varlık likiditesini artırma
• Varlık değerini ve getirisini artırma
• Sınır ötesi yatırımları basitleştirme
• Şeffaflığı artırmak

Eksileri:

• Düzenleme belirsiz
• Hukuk riski
• Yüksek işletme maliyeti
• Teknik risk
• Likidite riski

Spesifik projeler, yönetim ve ürün yöntemlerinin farklılıkları nedeniyle, gerçek operasyon sırasında karşılaşılan durumlar değişiklik göstermektedir.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç temsil niteliğindeki gayrimenkul RWA projesinin analizini yapmaktadır. Bu projelerin hala erken aşamalarda olduğu ve ürünlerin uzun vadeli geniş pazar doğrulamasından geçmediği unutulmamalıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve perakende yatırımcıların ABD konut mülklerine yatırım yapmalarını sağlamak için Ethereum ve Gnosis zincirlerinde tokenleştirme konusunda uzmanlaşan daha erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, gayrimenkul satın alır ve yasal olarak tokenleştirir. Gayrimenkul yönetimi, bakımı ve kira toplanması üçüncü taraf kurumlara devredilir. Ücretler düşüldükten sonra, kiralar token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak gayrimenkul varlıklarına sahip olan şirketten hukuken ayrıdır. Eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri gayrimenkulü yönetmesi için başka bir şirket atayabilirler. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, sözleşmenin RealT'nin piyasaya sürdüğü gayrimenkul tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmadığıdır. Kullanıcılar, tokenlerini tutarak her ay kira gelirinden pay alabilirler, ancak yaklaşık %2,5 bakım rezervi ve %10 yönetim ücreti düşülmesi gerekmektedir.

Montgomery'deki bir mülk örneği olarak, toplam değer 323,020 dolar, her bir token 52.10 dolar, toplamda 6,200 adet çıkarılmıştır. Aylık kira geliri 2,600 dolar, 622 dolar işletme ve yönetim giderleri düşüldüğünde, net kar 1,978 dolar, yıllık toplam 23,736 dolardır. Her bir token 3.83 dolar dağıtım alır, yıllık kar oranı %7.35'tir.

RealT, müşterilerle ortak yatırım yapmadan %100 token sunarak neredeyse risksiz bir model sürdürmektedir. Yönetim organı kira gelirinin %8'ini alırken, bakım masraflarının geri kalanını alır; yatırım platformu ise tokenizasyon, yönetim organını seçme ve denetleme için yalnızca %2 ücret almaktadır. Bu, RealT ekibinin nitelikli mülkler bulmaya ve token olarak listelemeye odaklanmasını sağlar.

Ancak, mülkiyetin dağılması riski dağıtmasına yardımcı olsa da, bazı zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT ile token sahipleri arasında çıkar çatışmaları olabilir. Eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmeye çalışacaktır; ancak fazla hisse sahibi olmak token likiditesini azaltacak ve küçük hissedarlar da denetim sorumluluklarını yerine getirmeyecektir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, yönetim organını seçme ve denetleme konusunda motivasyon eksikliği yaşayabilir, küçük yatırımcıların etkili bir şekilde denetim yapması zorlaşır.

RealT'nin en son tükenen on gayrimenkul tokenini analiz ettiğimizde, çoğu gayrimenkulün Detroit'te bulunduğunu, yaklaşık 500 token sahibinin olduğunu, iki gayrimenkul sahibinin ise 1.000'den fazla kişi olduğunu keşfettik. Yatırımcıların %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapıyor, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturmayı başardığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin Gnosis ana işletim ağı üzerindeki cüzdan adresi işlem verilerine göre, toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtılmıştır. Platform ücreti kira bedelinin yaklaşık %2.5-3'üdür, son iki yıl ortalama gelir ise yaklaşık 150K ile 180K dolar arasındadır. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına zorunlu olarak katılmaması nedeniyle, kira gelirinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.

Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i ana işletme varlığı olarak kurmuştur ve gayrimenkul varlıklarına sahip değildir. Gayrimenkul şirketinin ana şirketi olan Real Token LLC de varlıklara sahip değildir, esasen hukuki süreçleri basitleştirmek amacıyla kurulmuştur. Her bir yatırım gayrimenkulü için ilgili bir dizi LLC kurulmakta, bu LLC'ler belirli gayrimenkullere ve tokenlara sahip olmaktadır. Bu yapı, tek bir gayrimenkul sorununu diğer gayrimenkuller veya ana şirketin operasyonlarını etkilemeyecek şekilde güvence altına almaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM yapısını kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerdeki gayrimenkul endekslerini tanıttı. Yatırımcılar, konut fiyatları trendleri üzerinde spekülasyon yapabilir.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının hukuki sorunlarını önlüyor. RWA standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl birçok tanınmış şirketten yatırım aldı, gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışılırken dikkate değer.

Parcl test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, mevcut TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, görünüşe göre fazla ilgi çekmemiş, günlük işlem hacmi 10,000 doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncelleniyor, fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi çeşitli kullanıcı kazanım planları sunuyor. Bu avantajlara ve tanınmış yatırım kurumlarının desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve payı ile, küçük bir kullanıcı tabanına ve sınırlı bir işlem hacmine sahip. Bu, belki de kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA ürünlerini de araştırıyor. Ripple, kullanıcıların mülklerini tokenleştirmeleri ve ipotek işlemleri yapmaları için destek sağlamayı denediğini duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için Robinland ile işbirliği yaptı. RealT, ihraç ettiği gayrimenkul tokenlerini kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunuyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülmüş ve 2022 yılında faaliyetlerini durdurmuş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.

İlk olarak, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine bir kredi hizmeti var. Gayrimenkul sahipleri belgelerini Reinno'ya sunar, onaylandıktan sonra Delaware'de özel bir amaçlı şirket kurarlar. Reinno, gayrimenkul için token oluşturmak üzere akıllı sözleşmeler hazırlar ve sahipler tokenleri kredi teminatı olarak kullanabilir.

İkincisi konut kredisi finansmanıdır, kullanıcı bankadan konut kredisi alarak gayrimenkul satın aldıktan sonra, mülkiyeti tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar bankanın konut kredisini geri ödemek için kullanılır, ardından müşteri sabit faiz oranıyla protokole bu krediyi geri öder.

Reinno, merkezi offline modeli benimser, müşterilerin gayrimenkul belgelerini sunması gerekmektedir. Bu yöntemin belirgin riskleri bulunmaktadır:

1. Eğer borçlu temerrüde düşerse, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak ve bir kredi veren olarak, borçluya dava açmakta zorluk çeker.
2. Borç veren ve borç alan taraflar arasında doğrudan bir sözleşmenin olmaması, özellikle parçalanmış gayrimenkul token finansmanı bağlamında, kredi verenin korunması için yeterli bir hukuki çerçevenin eksikliği.
3. Gayrimenkul sahipleri borç aldıktan sonra evlerini satarlarsa veya bankaya geri ödeme yapmayı durdururlarsa, mülkiyetin devri gerçekleşebilir, Reinno bu tür "çift harcama" eylemlerini durdurmakta zorlanabilir.

Bu riskler, projelerin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte emlak RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı vardır.

Sonuç

Gayrimenkul RWA, nispeten yeni bir kavramdır ve henüz belirgin bir pazar ölçeği veya önde gelen projeler oluşturulmamıştır. Mevcut işletme projelerinin ölçeği ve kullanıcı tabanı oldukça küçüktür. Bu alanın sıkı uyumlu bir şekilde işletilmesi ve olgun bir hukuki çerçeveye tabi olması gerekmektedir. Bazı projeler, işletme riskini azaltmak amacıyla risk ayrımı yapan şirket yapıları benimsemekte veya yatırım hedefi olarak gayrimenkul ile ilgili finansal ürünler seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelinden tam olarak yararlanmak için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum kaçınılmazdır.

Mevzuat açısından, gayrimenkul RWA için henüz net bir birleşik çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki farklı kurumlar, token sınıflandırmasında anlaşmazlıklar yaşamaktadır ve uluslararası düzenleyici referans eksikliği bulunmaktadır. Bu durum, kuralların belirsiz olmasına ve sürecin karmaşık hale gelmesine neden olmakta, potansiyel yatırımcıları tehdit etmekte ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atmaktadır.

Regülasyon durumunun karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans ve kripto para şirketi hala gayrimenkul RWA üzerinde çalışmaya devam ediyor, az sayıda proje ürünün uygulanabilirliğini başlangıçta kanıtladı. Gayrimenkul, finansal yatırım alanında önemli bir bölüm olarak, ilgili yasal çerçevenin geliştirilmesiyle birlikte gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme yaşayacağına inanılmaktadır.