Gerçek Dünya Varlıklarının Şifreleme Piyasasındaki Uygulamaları: Emlak Projelerine Odaklanma

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto piyasasında yıllardır var. 2018'de benzer varlıkların tokenleştirilmesi ve menkul kıymet tokenlerinin ihraç edilmesi için denemeler yapılmıştı. Ancak, düzenlemenin yetersiz olması ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle bu erken denemeler olgun bir ölçek oluşturmayı başaramadı.

2022 yılında, ABD faiz oranlarının artırılmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri kripto piyasasındaki stabilcoin borç verme oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu durum, ABD Hazine tahvillerini RWA varlıkları olarak tokenize etmenin kripto piyasası için daha çekici hale gelmesini sağlamıştır. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA işine girmeyi keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada bazı gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı; bu projelerin amacı gayrimenkul yatırım kanallarını genişletmek, yatırım ürünlerini zenginleştirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu makalede bu projelere vaka analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın avantajları ve dezavantajları ile piyasa beklentileri tartışılacaktır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına yönelik olduğu için, tartışma Kuzey Amerika ile ilgili politikalar ve piyasa ortamına odaklanacaktır.

Gayrimenkul Tokenizasyon Pazarının Genel Görünümü

Gayrimenkul yatırım piyasası büyük bir ölçeğe sahip olup, zengin fırsatlar barındırmaktadır. Mart 2023 tarihli araştırma verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasası değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasasının toplam değeri ise 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul tokenleştirmenin temel hedefleri arasında: daha çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, varlıkların likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Bu tür ürünlerin başlıca üç biçimi vardır:

1. Parçalı gayrimenkul mülkiyeti finansmanı
2. Bölgesel Gayrimenkul Endeksi Ürünleri
3. Gayrimenkul token teminatlı kredi

Ayrıca, gayrimenkulün blok zincirine dahil edilmesi varlıkların şeffaflığını ve yönetişimde demokratikliği artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (REIT) ile Gayrimenkul RWA'nın bazı benzerlikleri vardır, her ikisi de yatırım eşiğini düşürmekte ve likiditeyi artırmaktadır. Ancak geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim hakkı veya mülkiyet sunmamaktadır, merkezi bir işletim modeli kullanmaya devam etmektedir. Yine de, REIT'in katı düzenlemeleri ve işletim çerçevesi, Gayrimenkul RWA projelerine örnek teşkil edebilir.

Gayrimenkul RWA projesinin genel avantajları ve dezavantajları aşağıdaki gibidir:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Varlık likiditesini artırmak
• Çeşitlendirilmiş yatırım portföyü
• İşlem sürecini basitleştirin
• Küresel yatırım fırsatları
• Şeffaflık artışı

Eksiler:

• Belirsiz düzenleme
• Yasal koruma eksik
• Teknik riskler mevcuttur
• Fiyat keşif mekanizması olgun değil
• Yönetim maliyetleri yüksektir
• Likidite hâlâ sınırlı

Vaka Analizi

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Amerika'daki konut mülklerini bireysel yatırımcılar için tokenlaştıran erken dönem gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ana olarak Ethereum ve Gnosis ağlarında faaliyet göstermektedir.

RealT, mülk satın alır ve yasal olarak tokenleştirir, üçüncü taraf kurumlara yönetim ve kiralama için yetki verir. Masraflar düşüldükten sonra kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle yasal olarak bağımsızdır. Token sahipleri, her ay ev kirasından pay alabilir, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve yaklaşık %10 yönetim ücreti düşülmesi gerekmektedir.

Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, toplam değeri 323,020 dolar, her bir token 52.10 dolar, toplam 6,200 token. Aylık kira bedeli 2,600 dolar, 622 dolar gider düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolar. Her bir token yıllık temettü 3.83 dolar, yıllık getiri oranı 7.35%.

RealT, piyasalara %100 token sunar, ortak yatırım olmaksızın, düşük riskli bir işletme modeli sürdürür. Yönetim kurumu, kiralardan %8 kesinti yapar, RealT ise %2 tokenizasyon ücreti alır. Bu, RealT'nin nitelikli mülkleri bulmasına ve tokenleştirmesine odaklanmasını sağlar.

Ancak, dağılmış mülkiyet de zorluklar getiriyor. Yatırımcıların hisse oranlarının çok düşük olması, yönetim maliyetlerinin çok yüksek olmasına neden olabilir. RealT ile yatırımcılar arasında çıkar çatışmaları olabilir. RealT'nin hisse oranının çok yüksek olması, likiditeyi azaltırken, çok düşük olması ise denetim motivasyonunu eksik kılar.

RealT'nin en son 10 satılmış gayrimenkulü üzerine yapılan analiz, yatırımcıların yaklaşık %90'ının 500 doların altında yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığını göstermektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım fırsatları yarattığını ve piyasa likiditesini artırdığını göstermektedir.

Gnosis'un işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtımı yapmıştır. Platform ücreti, kira bedelinin yaklaşık %2.5-3'tür, son iki yıldaki gelir ise yaklaşık 15-18 bin dolardır. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılım düzeyi belirsizdir, bu nedenle kiradan elde edilen kesin kâr bilinmemektedir.

RealT'nin şirket yapısı şunları içerir: ana operasyonel varlık Real Token Inc., gayrimenkul şirketi ana şirketi Real Token LLC ve her bir yatırım mülkü için kurulan dizi LLC. Bu yapı, her mülkün finansal ve hukuki risklerini izole etmeyi amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sağlamak için AMM mimarisini kullanmaktadır. Parcl, satış geçmişine dayalı bölgesel gayrimenkul endeksi başlattı. Yatırımcılar, konut fiyatı trendleri üzerinde spekülasyon yapabilirler.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının içerdiği yasal sorunlardan kaçınmaktadır. Tam olarak standart tanıma uymasa da, Parcl, Coinbase gibi tanınmış kurumların yatırımını aldı ve gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışılırken dikkate değer.

Parcl, 2022 Mayıs'ta Solana test ağında başlatıldı, şu anda TVL yaklaşık 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir faaliyet gösteriyor, ilgisi hala düşük, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Ürünlerin kullanımının kolay ve hızlı bir şekilde güncellenmesine, endeks tasarımının olgun olmasına ve ekibin aktif olarak tanıtım yapmasına rağmen, Parcl hala yüksek bir pazar ilgisi ve payı elde edememiştir. Bu, bir ölçüde şifreleme piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerine olan kabulünün hala sınırlı olduğunu göstermektedir.

Reinno

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.

İlk olarak, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahibi belgeleri sunduktan sonra, Reinno Delaware'de bir SPV şirketi kuracak ve gayrimenkul için akıllı sözleşme tokenleri oluşturacaktır. Sahip, tokenleri teminat olarak kullanarak borç alabilir.

İkincisi, konut kredisi finansman ürünüdür. Kullanıcı, banka kredisi ile konut satın aldıktan sonra, gayrimenkulün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilir, bu finansmanı banka kredisini geri ödemek için kullanabilir ve ardından belirli bir faiz oranı ile protokole geri ödeme yapabilir.

Reinno, merkezi offline modelle işletme yürütmektedir ve belirgin riskler içermektedir:

1. Bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak değil, bir kredi veren olarak, temerrüt eden borçluları dava etmek zor.
2. Parçalı token finansmanını koruyan eksik bir yasal çerçeve, borç verenleri korumamaktadır.
3. Borç alanların evlerini satmalarını veya banka kredilerini ödemelerini durdurmalarını etkili bir şekilde engelleyemez.

Bu riskler, projenin faaliyeti durdurmasının nedenlerinden biri olabilir; gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.

Sonuç

Gayrimenkul RWA hala erken aşamalardadır, henüz net bir piyasa büyüklüğü veya lider proje oluşturulmamıştır. Şu anda faaliyette olan projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alan, katı uyum operasyonları ve olgun bir hukuki çerçeve gerektirmektedir. Bazı projeler, operasyonel riski azaltmak için risk izolasyonu sağlayan şirket yapıları benimsemekte veya türev finansal ürünler seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelini tam olarak ortaya koymak için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum hala gereklidir.

Regülasyon açısından, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve yok. ABD'deki çeşitli regülatörler, tokenların sınıflandırılmasında farklılık gösteriyor ve uluslararası regülasyon çerçevesi de eksik. Bu karmaşık durum, potansiyel yatırımcıları tehdit ediyor ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini etkiliyor.

Buna rağmen, birçok tanınmış finans ve şifreleme şirketi hala gayrimenkul RWA'yı aktif olarak araştırıyor, bazı projeler ürünün uygulanabilirliğini öncelikle doğrulamıştır. Finansal yatırım alanının önemli bir parçası olarak, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve iyileştirilmesiyle, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme yaşaması bekleniyor.