川普考慮讓房利美和房地美民營化上市，是投資機會還是推升房貸利率的隱憂？

最近美國總統川普的一篇貼文，將房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 再度推到鎂光燈下，川普稱他打算將這些公司歸還給私人企業並重新上市，但承諾政府將繼續充當這兩個實體的後盾，。此言論引發兩支股票的大漲，但也讓不少人擔心，這將使抵押貸款利率上升，未來的買房將變得更為昂貴。

房利美和房地美是什麼機構？

1938 年，美國國會成立了房利美 (Federal National Mortgage Association，簡稱 Fannie Mae），以重振大蕭條時期崩潰後的美國房地產市場。三十年後，政府成立了幾乎完全相同的機構房地美 (Federal Home Loan Mortgage Corp.，簡稱 Freddie Mac)。

兩家公司都從銀行和其他貸款機構購買房屋貸款，並將其包套成證券出售給投資者，也就是所謂的次級房屋貸款 (Subprime Mortgage)。房利美和房地美隨後為這些證券提供擔保，在房主拖欠貸款的情況下保護投資者。這些方式可提供更多資金，讓購屋者 (尤其是低收入和中等收入家庭) 更容易獲得貸款。根據全美房地產經紀人協會 (NAR) 的數據，房利美和房地美佔了美國抵押貸款市場的七成左右。

幾十年來，房利美和房地美一直作為私人、全資股東擁有的公司運作。即便如此，由於政府隱性支持，投資者認為這些實體的抵押貸款支持證券是最安全的資產之一。本質上，這些證券的購買者願意接受較低的利率，因為他們認為美國政府永遠不會讓這些重要的機構倒閉。 2008 年次貸危機爆發時就證實了這一點。

2008 次貸危機，房利美和房地美被政府接管

2008 年次貸危機引發金融海嘯，大量次級房屋貸款 (Subprime Mortgage) 違約，房利美和房地美開始遭受巨額損失。美國房價暴跌，屋主開始拖欠貸款。由於房利美和房地美為這些抵押貸款捆綁的證券提供擔保，因此它們有義務彌補損失。他們自己的投資也遭受損失，瀕臨破產。

聯邦住房金融局 (FHFA) 應運而生，用於監管陷入困境的抵押貸款公司，它策劃了美國歷史上最大規模的救助計劃——總額達 1,910 億美元，由納稅人出資。作為回報，政府成為房利美和房地美的實際所有者，控制著約八成的股份。原有股東的投資幾乎化為烏有，2007 年每股 65 美元左右的股價跌至幾美分。根據託管條款，私人股東不行使任何控制權，也不會獲得任何股利。

2010 年，由於連續 30 個交易日股價未能達到至少 1 美元的最低要求，這些公司被從紐約證券交易所摘牌。這些公司目前以場外交易股票的形式進行交易。

Bill Ackman 押注房利美和房地美私有化

知名的對沖基金經理 Bill Ackman，長期關注房利美和房地美。他曾公開表示，這兩家公司已經改善了資本狀況，並且在美國住房市場不景氣的情況下，可能會表現得相對強勁。此外，他預期美國政府可能會結束對這兩家公司的監管，使其重新成為私人企業，而他的對沖基金潘興廣場 (Pershing Square) 也持續加碼這兩家公司的股份。

根據 Keefe, Bruyette & Woods 分析師 Bose George 的看法，儘管流程很複雜，但除非公司章程需要修改，否則房利美和房地美的私有化無需國會批准。

但持有房利美和房地美股票的投資者在獲得巨額回報之前仍面臨許多障礙。如果這些公司試圖透過首次公開發行來籌集所需的資金，那麼現有股東的股份就會被稀釋。此外，儘管自救助以來，這些公司已向財政部返還了超過 3,000 億美元的利潤，遠超過了納稅人當初的投入，但根據複雜的託管規則，它們實際上仍欠政府一大筆錢，這些問題必須在脫離政府控制之前解決。

房利美和房地美私有化有何利弊？

一些批評人士表示，將房利美和房地美私有化可能會使買房變得更昂貴。如果投資者開始認為政府對房利美和房地美的隱性支持已經減弱，那麼投資者要求更高溢價以應對更高的信用風險的可能性就會增加，這可能導致抵押貸款利率上升。

許多房利美和房地美私有化的支持者表示，這將為房地產市場引入有益的競爭。他們還認為，這將正確地將失敗的風險從納稅人轉移到私人投資者身上。

私有化支持者也指出，儘管聯邦政府對房利美和房地美的監管最初只是短期措施，但卻持續了 17 年。他們表示，房利美和房地美已經恢復穩定獲利，私有化後，政府可以透過定期向市場出售其控制的股份來獲得收入。

房利美 (Fannie Mae）和房地美 (Freddie Mac) 的股價在半年多前都還在一美元附近徘徊，近期已飆升到 10.78 和 7.1 美元，但距其巔峰時期的 70~80 美元仍有一大段距離。

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