真實世界資產在加密市場的應用:聚焦房地產項目

真實世界資產(RWA)的概念在加密貨幣市場已有多年歷史,早在2018年就有類似的資產代幣化和證券代幣發行嘗試。然而,由於監管不完善和缺乏明顯收益優勢,這些早期嘗試未能形成成熟規模。

2022年,隨着美國利率上調,美國國債收益率顯著超過了加密行業的穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業更具吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA業務。

近兩年,市場上出現了一些房地產RWA項目,旨在拓展房地產投資渠道,豐富投資產品,並降低投資門檻。本文將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的優缺點及市場前景。由於這些項目主要針對北美房地產市場,討論將側重於北美相關政策和市場環境。

房地產代幣化市場概述

房地產投資市場規模龐大,蘊含豐富機遇。根據2023年3月的研究數據,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場總值2.66萬億美元。

房地產代幣化的主要目標包括:創造更多樣化靈活的投資產品、吸引更廣泛的投資者、提高資產流動性和價值。這類產品主要有三種形式:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 區域房地產指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

此外,房產上鏈還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA有一些相似之處,都降低了投資門檻並提高了流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理權或所有權,仍採用中心化運營模式。盡管如此,REIT的嚴格監管和運營框架可爲房地產RWA項目提供借鑑。

房地產RWA項目的一般優缺點如下:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 多元化投資組合
• 簡化交易流程
• 全球化投資機會
• 透明度提升

缺點:

• 監管不明確
• 法律保護欠缺
• 技術風險存在
• 價格發現機制不成熟
• 管理成本高昂
• 流動性仍有限

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,主要在Ethereum和Gnosis鏈上代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買房產並依法代幣化,委托第三方機構管理維護和收租。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司法律上獨立。代幣持有者每月可分得房屋租金,需扣除約2.5%的維護儲備金和約10%的管理費。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。月租金2,600美元,扣除622美元費用後,月淨利潤1,978美元。每個代幣年分紅3.83美元,年化收益率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需共同投資,維持低風險運營模式。管理機構從租金中抽取8%,RealT收取2%代幣化費用。這使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。投資者持股比例過低可能導致管理成本過高。RealT與投資者之間可能存在利益衝突。RealT持股比例過高會降低流動性,過低則缺乏監督動力。

對RealT最新10個售罄房產的分析顯示,約90%投資者投資不足500美元,9%投資500-2000美元,1%超過此數額。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房產投資機會,增加了市場流動性。

根據主要運營網路Gnosis的交易數據,RealT共分發約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,近兩年收入約15-18萬美元。但RealT參與房產投資的程度不明,因此從租金獲得的具體利潤無從得知。

RealT的公司架構包括:核心運營實體Real Token Inc.、房地產公司母公司Real Token LLC,以及爲每個投資房產設立的系列LLC。這種結構旨在隔離各房產的財務法律風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。Parcl推出了基於銷售歷史記錄的區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。

這種方式避開了實際房產買賣涉及的法律問題。雖不完全符合標準定義,但Parcl得到了Coinbase等知名機構投資,在討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl於2022年5月在Solana測試網啓動,目前TVL約1600萬美元。但經過一年多運營,關注度仍較低,日交易量不足1萬美元,日活躍用戶不到50人。

盡管產品易用且迭代迅速,指數設計成熟,團隊積極推廣,但Parcl仍未獲得較高的市場關注度和份額。這在一定程度上表明加密市場對房地產指數產品的接受度仍有限。

Reinno

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖未在市場留下太多痕跡,但其引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房主提交房產文件後,Reinno會在特拉華州創建SPV公司,爲房產創建智能合約代幣。所有者可將代幣作爲抵押品進行借貸。

第二個是房貸融資產品。用戶用銀行貸款購房後,可將房產所有權代幣化融資,用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式運營,存在明顯風險:

1. 作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴違約借款人。
2. 缺乏完善的法律框架保護碎片化代幣融資的貸款人。
3. 無法有效防止房主在借款後出售房屋或停止償還銀行貸款。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一,未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結語

房地產RWA仍處於早期階段,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離的公司結構或選擇衍生金融產品,以降低運營風險。但要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規仍不可或缺。

監管方面,房地產RWA尚無清晰一致的框架。美國各監管機構對代幣的分類存在分歧,國際監管框架也付之闕如。這種混亂狀態威脅着潛在投資者,影響房產代幣化的長期可行性。

盡管如此,許多知名金融和加密公司仍在積極探索房地產RWA,部分項目已初步驗證了產品可行性。作爲金融投資領域的重要板塊,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。