房地产真实世界资产(RWA)项目研究

真实世界资产在加密货币市场并非新概念,早在2018年就已出现,当时的资产代币化和证券代币发行与现今的RWA概念有诸多相似之处。然而,由于监管不完善和缺乏明显的回报优势,这些早期尝试未能发展成熟。

2022年,随着美国利率上调,国债收益率显著超过加密行业稳定币借贷利率。因此,将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业更具吸引力。一些成熟的DeFi项目和传统金融机构开始探索RWA。

近两年出现了少量房地产RWA项目,旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,降低投资门槛。本研究将对这些项目进行案例分析,探讨房地产RWA的设计优缺点及潜在市场。相关讨论主要涉及北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场蕴含巨大投资机会。2023年3月数据显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心诉求包括:创造更多元化和灵活的投资产品,吸引更广泛投资者,提高资产流动性和价值。主要表现形式有:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产指数产品
3. 房产代币抵押借贷

房产代币化上链还可能增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面相似,都降低了投资门槛并增强了资产流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,REIT的资产审查、运营和投资结构为房地产RWA项目提供了参考框架。

通过观察近两年房地产RWA项目运营,我们对其优缺点有了清晰认识。

优点:

• 降低投资门槛
• 增强资产流动性
• 提高资产价值和收益率
• 简化跨境投资
• 增强透明度

缺点:

• 监管不明确
• 法律风险
• 运营成本高
• 技术风险
• 流动性风险

具体项目由于管理和产品方法不同,实际运营中遇到的情况各不相同。

案例分析

本章选取三个有代表性的房地产RWA项目进行分析。需注意这些项目仍处早期阶段,产品尚未经长期广泛市场验证。

RealT

RealT于2019年推出,是较早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis链代币化美国住宅房产供散户投资。

RealT购买房产并依法代币化。房产管理、维护和租金收集委托给第三方机构。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产资产的公司法律隔离。如果该公司违约,代币持有者可指定其他公司管理房产。值得注意的是,协议并未强制要求RealT参与投资其推出的房产代币。用户持有代币每月可分得租金,需扣除约2.5%维护储备金和10%管理费。

以蒙哥马利某房产为例,总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共发行6,200个。每月租金收入2,600美元,扣除622美元运营和管理费用后,净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,无需与客户共同投资,维持近乎无风险模型。管理机构从租金取8%,从维护费用取剩余部分,投资平台仅收取2%费用用于代币化、选择管理机构和监督。这使RealT团队可专注于寻找合格房产并代币化上市。

然而,分散所有权虽有助于分散风险,但也带来挑战。当投资者投资占比过小,公司管理成本可能变得不可持续。RealT与代币持有者间可能存在利益冲突。如RealT对房产拥有大量所有权,会努力降低管理成本;但持股过多会减少代币流动性,小股东也不会履行监督责任。另一方面,如RealT持股极小,可能缺乏动力挑选和监督管理机构,散户投资者难以有效监督。

分析RealT最新售罄的十个房产代币,发现大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,两个房产持有者超过1,000人。90%投资者投资少于500美元,9%投资500到2,000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户创造了房地产投资市场,增加了住房市场流动性。

根据RealT在Gnosis主要运营网络的钱包地址交易数据,总共分发了约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,过去两年平均收入约150K到180K美元。然而,由于RealT未被强制参与房产投资,其从租金收入中获得的利润不得而知。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立Real Token Inc.作为核心运营实体,不拥有房产资产。Real Token LLC作为房地产公司母公司也不拥有资产,主要简化法律程序。每个投资房产成立相应系列LLC,拥有特定房产和代币。这种结构确保单个房产问题不影响其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是允许用户交易全球房地产市场价格变动的DeFi投资平台。Parcl通过AMM架构使房地产相关合成资产面向市场。Parcl推出了基于销售历史记录的特定区域房地产指数。投资者可对房价走势进行投机。

这种方法避免了实际房产买卖的法律问题。虽然不完全符合RWA标准,但Parcl得到了许多知名公司投资,讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl测试网于2022年5月在Solana上启动,当前TVL为1600万美元。然而运营一年多后,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不到10,000美元,日活跃用户不到50人。

Parcl产品易用且升级迅速,价格提供者和指数市场设计较为成熟。运营方面,Parcl团队积极推出各种用户获取计划。尽管有这些优势和知名投资机构支持,Parcl仍保持相对较低的市场关注度和份额,用户基础小,交易量有限。这或许表明加密货币市场尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO与Robinland合作支持房产抵押借贷。RealT也提供使用其发行的房产代币作为贷款抵押的选项。

Reinno是2020年推出并于2022年停止运营的项目,虽未在市场留下太多痕迹,但引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者将文件提交给Reinno,获批后在特拉华州创建特殊目的载体公司。Reinno为房产代币创建智能合约,所有者可将代币作为贷款抵押品。

第二种是房贷融资,用户用银行房贷购买房产后,可将所有权代币化进行融资。所得资金用于偿还银行房贷,客户随后按固定利率向协议偿还该笔贷款。

Reinno采用中心化线下模式,客户需提交房产文件。这种方法存在明显风险:

1. 如借款人违约,Reinno作为代币化服务商而非贷款人,难以起诉借款人。
2. 缺乏借贷双方直接合同,特别是在碎片化房产代币融资背景下,缺乏完善法律框架保护贷款人。
3. 房产所有者借款后出售房屋或停止向银行还款,可能导致产权转移,Reinno难以阻止这种"双花"行为。

这些风险可能是项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需要更成熟的法律框架解决这些问题。

结论

房地产RWA是相对新兴概念,尚未确立明确市场规模或产生龙头项目。当前运营项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格合规运营和成熟法律框架规制。一些项目采用风险隔离的公司结构,或选择房产相关金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要充分发挥房地产RWA潜力,立法进步和运营合规不可或缺。

立法方面,房地产RWA尚未建立清晰统一框架。美国不同机构对代币分类存在分歧,缺乏国际监管参考。这导致规则不明确和过程混乱,威胁潜在投资者,危及房产代币化长期可行性。

尽管监管状况混乱,许多知名金融和加密货币公司仍在尝试房地产RWA,少量项目已初步证明产品可行性。房产作为金融投资领域重要板块,相信随着相关法律框架完善,房地产RWA将迎来迅速发展。