真实世界资产在加密市场的应用:聚焦房地产项目

真实世界资产(RWA)的概念在加密货币市场已有多年历史,早在2018年就有类似的资产代币化和证券代币发行尝试。然而,由于监管不完善和缺乏明显收益优势,这些早期尝试未能形成成熟规模。

2022年,随着美国利率上调,美国国债收益率显著超过了加密行业的稳定币借贷利率。这使得将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业更具吸引力。一些成熟的DeFi项目和传统金融机构开始探索RWA业务。

近两年,市场上出现了一些房地产RWA项目,旨在拓展房地产投资渠道,丰富投资产品,并降低投资门槛。本文将对这些项目进行案例分析,探讨房地产RWA的优缺点及市场前景。由于这些项目主要针对北美房地产市场,讨论将侧重于北美相关政策和市场环境。

房地产代币化市场概述

房地产投资市场规模庞大,蕴含丰富机遇。根据2023年3月的研究数据,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场总值2.66万亿美元。

房地产代币化的主要目标包括:创造更多样化灵活的投资产品、吸引更广泛的投资者、提高资产流动性和价值。这类产品主要有三种形式:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 区域房地产指数产品
3. 房产代币抵押借贷

此外,房产上链还可能增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA有一些相似之处,都降低了投资门槛并提高了流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理权或所有权,仍采用中心化运营模式。尽管如此,REIT的严格监管和运营框架可为房地产RWA项目提供借鉴。

房地产RWA项目的一般优缺点如下:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高资产流动性
• 多元化投资组合
• 简化交易流程
• 全球化投资机会
• 透明度提升

缺点:

• 监管不明确
• 法律保护欠缺
• 技术风险存在
• 价格发现机制不成熟
• 管理成本高昂
• 流动性仍有限

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,是较早的房地产RWA项目之一,主要在Ethereum和Gnosis链上代币化美国住宅房产供散户投资。

RealT购买房产并依法代币化,委托第三方机构管理维护和收租。扣除费用后的租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产的公司法律上独立。代币持有者每月可分得房屋租金,需扣除约2.5%的维护储备金和约10%的管理费。

以蒙哥马利的一处房产为例,总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共6,200个代币。月租金2,600美元,扣除622美元费用后,月净利润1,978美元。每个代币年分红3.83美元,年化收益率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,无需共同投资,维持低风险运营模式。管理机构从租金中抽取8%,RealT收取2%代币化费用。这使RealT可专注于寻找合格房产并代币化。

然而,分散所有权也带来挑战。投资者持股比例过低可能导致管理成本过高。RealT与投资者之间可能存在利益冲突。RealT持股比例过高会降低流动性,过低则缺乏监督动力。

对RealT最新10个售罄房产的分析显示,约90%投资者投资不足500美元,9%投资500-2000美元,1%超过此数额。这表明RealT在一定程度上为散户创造了房产投资机会,增加了市场流动性。

根据主要运营网络Gnosis的交易数据,RealT共分发约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,近两年收入约15-18万美元。但RealT参与房产投资的程度不明,因此从租金获得的具体利润无从得知。

RealT的公司架构包括:核心运营实体Real Token Inc.、房地产公司母公司Real Token LLC,以及为每个投资房产设立的系列LLC。这种结构旨在隔离各房产的财务法律风险。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl通过AMM架构提供房地产相关的合成资产。Parcl推出了基于销售历史记录的区域房地产指数。投资者可对房价走势进行投机。

这种方式避开了实际房产买卖涉及的法律问题。虽不完全符合标准定义,但Parcl得到了Coinbase等知名机构投资,在讨论房地产RWA产品多样化时值得关注。

Parcl于2022年5月在Solana测试网启动,目前TVL约1600万美元。但经过一年多运营,关注度仍较低,日交易量不足1万美元,日活跃用户不到50人。

尽管产品易用且迭代迅速,指数设计成熟,团队积极推广,但Parcl仍未获得较高的市场关注度和份额。这在一定程度上表明加密市场对房地产指数产品的接受度仍有限。

Reinno

Reinno是一个2020年推出并于2022年停止运营的项目。虽未在市场留下太多痕迹,但其引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个是基于代币化房产的贷款服务。房主提交房产文件后,Reinno会在特拉华州创建SPV公司,为房产创建智能合约代币。所有者可将代币作为抵押品进行借贷。

第二个是房贷融资产品。用户用银行贷款购房后,可将房产所有权代币化融资,用于偿还银行贷款,之后按固定利率向协议还款。

Reinno采用中心化线下模式运营,存在明显风险:

1. 作为代币化服务商而非贷款人,难以起诉违约借款人。
2. 缺乏完善的法律框架保护碎片化代币融资的贷款人。
3. 无法有效防止房主在借款后出售房屋或停止偿还银行贷款。

这些风险可能是项目停止运营的原因之一,未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结语

房地产RWA仍处于早期阶段,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。目前运营的项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格的合规运营和成熟的法律框架。一些项目采用风险隔离的公司结构或选择衍生金融产品,以降低运营风险。但要充分发挥房地产RWA潜力,立法进步和运营合规仍不可或缺。

监管方面,房地产RWA尚无清晰一致的框架。美国各监管机构对代币的分类存在分歧,国际监管框架也付之阙如。这种混乱状态威胁着潜在投资者,影响房产代币化的长期可行性。

尽管如此,许多知名金融和加密公司仍在积极探索房地产RWA,部分项目已初步验证了产品可行性。作为金融投资领域的重要板块,随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA有望迎来快速发展。