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Análisis del proyecto RWA en bienes raíces: Soltar el umbral de inversión y la Liquidez como una espada de doble filo
Exploración de proyectos inmobiliarios de activos del mundo real
El concepto de activos del mundo real ( RWA ) no es reciente en el mercado de criptomonedas, ya que existía desde 2018. La tokenización de activos y la emisión de tokens de seguridad ( STO ) de esa época tienen muchas similitudes con el concepto actual de RWA. Sin embargo, debido a la falta de un marco regulatorio adecuado y a la ausencia de ventajas significativas en los posibles retornos, esos primeros intentos no se desarrollaron en un mercado maduro.
En 2022, con el aumento constante de las tasas de interés en Estados Unidos, el rendimiento de los bonos del gobierno de Estados Unidos superó claramente las tasas de interés de los préstamos de stablecoins en la industria de las criptomonedas. Por lo tanto, tokenizar los bonos del gobierno de Estados Unidos como activos del mundo real (RWA) se vuelve cada vez más atractivo para la industria de las criptomonedas. Algunos proyectos DeFi maduros y también instituciones financieras tradicionales han comenzado a explorar el campo de los RWA.
En los últimos dos años, ha surgido un número limitado de proyectos de RWA en el sector inmobiliario. Estos proyectos están diseñados para ampliar el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, enriquecer los productos de inversión inmobiliaria y reducir la barrera de entrada a la inversión inmobiliaria. Este artículo realizará un análisis de casos de estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente al mercado inmobiliario de América del Norte, las políticas, regulaciones y condiciones del mercado discutidas se centrarán principalmente en la región de América del Norte.
Métodos de tokenización del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario contiene enormes oportunidades de inversión. Según un estudio de Statista publicado en marzo de 2023, el valor del mercado inmobiliario público en América del Norte alcanzó los 1.3 billones de dólares, mientras que el mercado inmobiliario público global es de 2.66 billones de dólares.
La demanda central de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o varios de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversificados y flexibles, atraer a un grupo de inversores más amplio, y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se manifiestan principalmente en tres formas:
Índice de productos del mercado inmobiliario de una región específica 2).
Además, la tokenización de bienes raíces en la cadena tiene el potencial de aumentar la transparencia de los activos inmobiliarios y la democracia en la gobernanza.
Si entiendes los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ( REIT ), son un tipo de empresa que posee, gestiona o financia bienes raíces generadores de ingresos. Los REIT ofrecen oportunidades de inversión similares a las de los fondos mutuos, permitiendo que los inversores comunes obtengan rendimientos y retornos totales de la inversión en bienes raíces, y fomentan el desarrollo del mercado inmobiliario en la región. Los REIT y los RWA inmobiliarios tienen muchas similitudes en la provisión de oportunidades de inversión en propiedades fragmentadas, ya que ambos reducen efectivamente la barrera de entrada a la inversión y mejoran la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores la oportunidad de gestionar o poseer, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su revisión de activos, operaciones y estructuras de inversión dentro de un marco regulatorio estricto proporciona un ejemplo de referencia para los proyectos de RWA inmobiliarios.
A través de la observación de la operación de los proyectos RWA en el sector inmobiliario durante los últimos dos años, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.
Los proyectos de RWA en bienes raíces suelen tener las siguientes ventajas:
Los inconvenientes incluyen:
Pero al investigar casos específicos en profundidad, se descubre que, debido a las diferencias en la gestión y los métodos de producto, cada proyecto enfrenta situaciones prácticas diferentes durante su operación.
Análisis de casos
Este capítulo selecciona tres proyectos de RWA en bienes raíces para su análisis. Cada proyecto utiliza diferentes métodos para tokenizar el mercado inmobiliario y tiene una representación significativa en sus respectivos campos. Es importante tener en cuenta que estos proyectos aún se encuentran en una etapa temprana y sus productos no han pasado por una validación y pruebas de mercado prolongadas y amplias.
RealT
RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los primeros proyectos de RWA en bienes raíces, enfocado en la tokenización de bienes raíces residenciales en EE. UU. para inversores minoristas principalmente en Gnosis a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis (.
RealT compra propiedades residenciales y tokeniza las propiedades en conformidad con las regulaciones de EE. UU. La gestión, mantenimiento y recolección de alquileres de estas propiedades se delega a una tercera entidad de gestión. Después de deducir los costos, los alquileres generados por estas propiedades se distribuyen a los poseedores de tokens. Aunque RealT es responsable del proceso de tokenización, están legalmente separados de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Como se indica en su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de tokens tienen derecho a designar otra empresa para gestionar la propiedad mantenida. Sin embargo, es importante notar que el acuerdo no exige que RealT participe en la inversión de las propiedades tokenizadas que ofrecen al mercado. Los usuarios que poseen tokens de propiedad pueden recibir mensualmente su parte del alquiler de la propiedad, y el monto a recibir debe restar aproximadamente un 2.5% de reserva para mantenimiento y generalmente alrededor del 10% de tarifa de gestión.
![Bloques y bloques: Estudio de proyectos inmobiliarios en el mercado RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, el valor total del token inmobiliario es de 323,020 dólares, con un precio por token de 52.10 dólares, se emitieron un total de 6,200 tokens. La propiedad genera un ingreso por alquiler mensual de 2,600 dólares. Después de deducir un total de 622 dólares en costos de operación y gestión, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, lo que suma un total anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, lo que resulta en una tasa de ganancia anual del 7.35%.
Para esta propiedad, RealT ha ofrecido el 100% de los tokens al mercado, lo que significa que RealT no necesita invertir junto con los clientes y mantiene un modelo casi sin riesgos para operar. La entidad de gestión obtiene el 8% de los alquileres y la parte restante de las tarifas de mantenimiento, la plataforma de inversión solo cobra un 2% por la tokenización de propiedades, la selección de entidades de gestión y la supervisión de la gestión. De esta manera, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo en la gestión, centrándose en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas en el mercado.
Sin embargo, aunque la propiedad descentralizada ayuda a distribuir el riesgo entre los inversores, también introduce desafíos. Cuando la participación de los inversores es demasiado pequeña, los costos de gestión de la empresa se vuelven insostenibles. Algunos estudios explican el conflicto de intereses entre los titulares de tokens de bienes raíces y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad, se esforzarán por reducir los costos de gestión; porque una mala gestión tendría un gran impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado alta, en primer lugar, esto reducirá la liquidez de los tokens, y en segundo lugar, los pequeños accionistas de bienes raíces no cumplirán con su responsabilidad de supervisión. Todos los titulares de tokens esperan que los grandes accionistas supervisen si la entidad de gestión contratada es eficiente y diligente. Por otro lado, si la participación de RealT es muy baja, RealT podría carecer de suficientes incentivos para seleccionar diligentemente a la entidad de gestión y participar activamente en la supervisión, lo que haría que la supervisión efectiva de la entidad de gestión sea muy difícil para los numerosos inversores minoristas.
Al observar los diez últimos tokens de propiedad agotados en el mercado de RealT y utilizando navegadores de blockchain relevantes para averiguar cuántos propietarios tiene cada propiedad. RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de tokens para asegurar que el precio de cada token esté alrededor de 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit y hay aproximadamente 500 propietarios de tokens, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 propietarios. Combinando la cantidad de tokens de cada propietario se puede calcular el rango de inversión de los inversores de RealT.
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Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% de los inversores invierten entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% de los inversores invierte más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha tenido cierto éxito en la creación de un mercado de inversión inmobiliaria para inversores minoristas y ha aumentado la liquidez del mercado de la vivienda.
Según los datos de transacción consultados en la dirección de la billetera de Gnosis de RealT, RealT ha distribuido aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma fluctúan entre el 2.5% y el 3% del alquiler, en función de los costos de mantenimiento, seguros y impuestos, lo que equivale a unos 150K a 180K dólares en ingresos de la plataforma durante los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no está obligado a participar en inversiones inmobiliarias y, si decide participar, no hay un límite o especificación sobre el grado de participación, se desconoce la ganancia que RealT obtiene de los ingresos por alquiler.
Desde la perspectiva de la estructura empresarial, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la compañía. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; actúa únicamente como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT también estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC)LLC: Compañía de Responsabilidad Limitada( no posee ningún activo inmobiliario; su objetivo principal es simplificar los procesos legales, permitiendo a los usuarios invertir en todas las propiedades a través de un único contrato con una sola empresa. Finalmente, RealT creó una serie de LLC correspondientes para cada propiedad en la que invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada serie de LLC posee una propiedad específica y los tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para garantizar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades bajo RealT o a la operación de la empresa matriz.
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) Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios negociar las fluctuaciones de precios en el mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para hacer que los activos sintéticos relacionados con bienes raíces sean accesibles en el mercado a través de una arquitectura AMM. Parcl ha lanzado Parcl Labs Price Feed para crear un índice inmobiliario de áreas específicas basado en su historial de ventas. La duración del historial puede variar según la frecuencia de transacciones de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre la tendencia de los precios de las propiedades, estableciendo posiciones alcistas o bajistas en los precios de bienes raíces de la región.
Este método, debido a que no existe una compra-venta de bienes raíces en la realidad, permite que Parcl evite involucrarse en problemas legales relacionados con la operación de bienes raíces. También podrías cuestionar si realmente se considera un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados anteriormente. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, ha recibido inversiones de algunas empresas reconocidas y, debido a su singularidad, es razonable incluirlo en la discusión sobre la diversificación de productos RWA en bienes raíces.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Sin embargo, después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen de comercio diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
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Los productos de Parcl son fáciles de usar y se actualizan rápidamente, los proveedores de precios y el diseño del mercado de índices de Parcl Labs son relativamente maduros. En términos operativos, el equipo de Parcl está lanzando activamente Parcl Point, Real Estate Royale y otros programas de adquisición de usuarios. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl aún mantiene un nivel relativamente bajo de atención y cuota de mercado, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Esto puede explicar en cierta medida que el mercado de criptomonedas aún no está preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
) Reinno
Algunas grandes empresas de criptomonedas también están explorando productos en la dirección de RWA en el sector inmobiliario. Hay empresas que han anunciado que su equipo de monedas digitales del banco central está intentando apoyar a los usuarios para tokenizar propiedades y, con ello, realizar préstamos hipotecarios. También hay empresas que colaboran con otros para apoyar el préstamo hipotecario de propiedades. Algunos proyectos también ofrecen la opción de usar bienes raíces tokenizados como colateral para préstamos, pero este servicio está limitado solo a los tokens de bienes raíces que ellos emiten. En esencia, este servicio es más similar a productos de préstamos con tokens y no mejora sustancialmente la liquidez del capital de los propietarios de bienes raíces individuales.
Reinno es un proyecto que se lanzó en 2020