Khám Phá Dự Án Bất Động Sản Tài Sản Thế Giới Thực

Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tiền điện tử, mà đã tồn tại từ năm 2018. Thời điểm đó, việc token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung pháp lý chưa hoàn thiện và thiếu lợi ích tiềm năng đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành quy mô thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc lãi suất của Mỹ liên tục tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt rõ rệt so với lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi đã trưởng thành, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống, bắt đầu khám phá lĩnh vực RWA.

Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Những dự án này nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản thông qua nhiều cách khác nhau, làm phong phú thêm các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Bài viết này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ, nên các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến khu vực Bắc Mỹ.

Phương pháp mã hóa thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư to lớn. Theo nghiên cứu của Statista được công bố vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Yêu cầu cốt lõi của việc mã hóa thị trường bất động sản là thực hiện một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:

1. Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. token bất động sản được sử dụng để thế chấp vay mượn.

Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên blockchain còn có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.

Nếu bạn hiểu về quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ), đây là một loại công ty nắm giữ bất động sản sinh lợi và tiến hành quản lý hoặc tài chính. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư thông thường có được lợi nhuận từ đầu tư bất động sản và tổng lợi tức, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, cả hai đều hiệu quả trong việc giảm ngưỡng đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu cho các nhà đầu tư, giữ mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, chúng cung cấp các ví dụ tham khảo cho các dự án bất động sản RWA về việc xem xét, vận hành và cấu trúc đầu tư tài sản trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt.

Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi đã có những nhận thức rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.

Các dự án RWA bất động sản thường có những lợi thế sau:

• Giảm bớt rào cản đầu tư, giúp nhiều nhà đầu tư có thể tham gia.
• Tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản
• Thực hiện phân mảnh đầu tư bất động sản
• Tăng cường sự đa dạng của các sản phẩm đầu tư bất động sản
• Tăng cường tính minh bạch trong quản lý tài sản bất động sản
• Đơn giản hóa quy trình giao dịch bất động sản

Nhược điểm bao gồm:

• Khung pháp lý và quy định vẫn chưa hoàn thiện
• Thiếu quy mô thị trường trưởng thành và tính thanh khoản
• Chi phí vận hành và quản lý cao hơn
• Cơ chế bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư cần được hoàn thiện.
• Có những thách thức trong việc đánh giá giá trị và cơ chế định giá
• Rủi ro an ninh và gian lận tiềm ẩn

Nhưng khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, phát hiện ra rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.

Phân tích trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản và có tính đại diện nhất định trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm tra và xác minh thị trường lâu dài và rộng rãi.

RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở của Mỹ cho các nhà đầu tư lẻ chủ yếu trên Gnosis và thông qua blockchain Ethereum và Gnosis (.

RealT mua bất động sản nhà ở và token hóa bất động sản mà họ sở hữu theo quy định của Mỹ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê từ các bất động sản này được giao cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi khấu trừ chi phí, tiền thuê thu được từ các bất động sản này sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình token hóa, nhưng họ về mặt pháp lý được tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã đề cập, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, người sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý bất động sản đang nắm giữ. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia vào việc đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận tiền thuê từ ngôi nhà hàng tháng, số tiền phân chia cần phải trừ đi khoảng 2,5% dự trữ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.

![Gạch và khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng có 6,200 token được phát hành. Bất động sản này tạo ra doanh thu cho thuê là 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi tổng chi phí vận hành và quản lý là 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được phân bổ 3.83 USD, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT đã cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng khách hàng đầu tư và duy trì một mô hình gần như không có rủi ro để vận hành. Cơ quan quản lý thu được 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa chúng ra thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù sở hữu phân tán giúp phân chia rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng tạo ra những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty trở nên quá cao và không bền vững. Một nghiên cứu đã giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn một tổ chức quản lý để quản lý các tài sản họ sở hữu; nếu RealT có nhiều quyền sở hữu tài sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, thứ nhất, điều này sẽ giảm tính thanh khoản của token, thứ hai, các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các nhà nắm giữ token kỳ vọng rằng các cổ đông lớn có thể giám sát xem tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để lựa chọn tổ chức quản lý một cách cẩn thận và tham gia tích cực vào việc giám sát, khiến cho việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý trở nên rất khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Bằng cách xem xét mười tài sản mã hóa mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng các trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người nắm giữ của mỗi tài sản. RealT phân chia tài sản thành các mã thông báo với số lượng khác nhau để đảm bảo giá mỗi mã thông báo khoảng 50 đô la. Hầu hết các tài sản nằm ở Detroit và có khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, trong đó hai tài sản có số người nắm giữ vượt quá 1.000. Kết hợp số lượng mã thông báo của mỗi người nắm giữ để tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu Dự án Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư trên mức đó. Điều này cho thấy RealT đã thành công một phần trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch được tra cứu từ địa chỉ ví của RealT trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5% - 3% của tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu của nền tảng trong khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ thu nhập tiền thuê là không biết.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành cho dự án RealT. Hơn nữa, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC)LLC: công ty trách nhiệm hữu hạn( không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục tiêu chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký kết hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi tài sản bất động sản mà họ đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi series LLC sở hữu tài sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trên thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

) Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để định hình các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl LabsPrice Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực.

Phương pháp này, do không tồn tại giao dịch mua bán bất động sản thực tế, đã giúp Parcl tránh được những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ một số công ty nổi tiếng, và việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý do tính độc đáo của nó.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu dự án bất động sản trong thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số đã khá trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể phần nào giải thích rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để chào đón các sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA bất động sản. Có công ty thông báo rằng, đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và thực hiện vay thế chấp dựa trên đó. Còn có công ty hợp tác với các bên khác để hỗ trợ vay thế chấp bất động sản. Một số dự án cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token hơn và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.

Reinno là một trong năm 2020